Inlösen av aktier

Med möjlighet till årlig inlösen följer en osäkerhet kring i vilken omfattning vi kan utveckla och långsiktigt investera i fastigheterna kontra att planera för avyttring. Det försvårar arbetet med att skapa långsiktigt hållbara värden. Tillsammans med att en noterad miljö i tillägg till att inlösenförfarandet också är kostsamt för fondens andelsägare bedömer vi att SBF Bostads aktieägare, likt tidigare fonder SBF Fonder förvaltat, erhåller bäst resultat av en tydlig tidshorisont för när inlösen av samtliga aktier ska ske.

Vi har fortsatt stark tilltro till segmentet och kommer fortsätta att långsiktigt förvalta hyresfastigheter. Vi kommer att erbjuda våra investerare nya anpassade investeringsmöjligheter framåt.

Inlösen är en möjlighet som fonden kan erbjuda aktieägarna årligen, men om det bedöms finnas skäl till att inte göra det utifrån aktieägarnas bästa, så kan styrelsen besluta om att inte göra det med stöd av bolagsordningen. I detta fall när det finns en tydlig plan för när fonden senast ska avvecklas och marknaden fortsatt är så pass oviss har vi gjort bedömningen att det är det bästa för fonden.

Aktieägarna har fortsatt möjlighet att köpa och sälja aktier via handelsplattformen NGM.

Ja, handeln på börsen fortsätter fram till dess att fonden stängs. En avnotering kommer att ske i samband med själva avevklingstillfället, SBF Bostad kommer att pressmeddela när det beslutet är fattat och när sista handelsdagen därmed är. Däremot erbjuds inga nya emissioner eller nyteckning.

Då behåller du dina aktier tills fonden stängs senast 2028, därefter kommer samtliga kvarvarande aktier att lösas in och utbetalning ske.

Överlåtelsen är planerad att ske under oktober 2025, när det träder i kraft kan styrelsen fatta ett beslut om att verkställa inlösen och därefter betalas inlösenbeloppet ut. För kvarvarande aktieägare kommer inlösen ske senast 2028 i samband med att fonden avvecklas. 

Inlösenkursen står i relation till värdet på tillgångarna i fonden vid inlösentillfället. Fram till dess att inlösen verkställs kan fondens fastigheter öka eller minska i värde, samtidigt som försäljningar kan ske under eller över senaste värdering. Båda påverkar den kurs till vilken inlösen sker, och därför är det inte möjligt att fastställa inlösenkursen tidigare.

Substansvärdet kan förenklat beskrivas som värdet på bolagets tillgångar minus bolagets skulder. Värdet på bolagets tillgångar (fastigheterna) bestäms genom en värderingsprocess. Värdet på fastigheterna kan gå upp eller ned, bland annat beroende på utvecklingen på fastighetsmarknaden. När en fastighet avyttras ändras substansvärdet till att reflektera det faktiska priset vid försäljning. Det innebär att om fastigheter avyttras till ett högre pris än värdering går substansvärdet upp. På samma sätt går substansvärdet ned om fastigheter avyttras till ett lägre pris än värdering. En A-aktie och en B-aktie har alltid exakt samma substansvärde per aktie.

Substansvärdet är ett mått på bolagets tillgångar minus bolagets skulder (se ovan). Aktiekursen är något annat. Den sätts på en fri marknad och bestäms av vilka köpare och säljare av aktien som finns för stunden. Ibland är det många som vill sälja samtidigt, kanske för att ett dödsbo måste avyttra aktier eller av någon annan anledning. Om det inte finns lika många köpare i det ögonblicket kan kursen gå ned. Om många i stället vill köpa aktien samtidigt kan kursen gå upp. Inlösen och substansvärde påverkas inte av hur aktiekursen fluktuerar.

Vi för löpande dialog med mäklare, potentiella köpare och andra intressenter. Det ger oss möjlighet att följa utvecklingen på marknaden och tidigt fånga upp signaler om vad potentiella köpare söker för objekt. I bland görs en affär direkt med en partner och vid andra tillfällen läggs en fastighet, eller ett fastighetsbestånd, ut publikt för försäljning.

Inför en eventuell försäljning värderar vi de enskilda fastigheterna utifrån ett flertal faktorer. Det handlar exempelvis om fastighetens förmåga att bidra positivt till fondens avkastning (yield), den generella utvecklingen på orten där fastigheten finns samt vår egen förankring till orten och därmed möjlighet att nå stordriftsfördelar genom mer effektiv förvaltning mellan närliggande fastigheter. 

Vi värderar våra fastigheter kvartalsvis och har således en indikation på dess marknadsvärde, även om det slutliga priset bestäms i överenskommelse mellan köpare och säljare. 

Vilka fastigheter som eventuellt kommer att säljas i samband med inlösenprocessen beror på hur många som väljer att lösa in i kombination med ovan beskrivna faktorer. 

I anslutning till varje kvartalsbokslut, dvs fyra gånger per år, görs en marknadsvärdering av våra fastigheter. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset där en köpare och säljare kan mötas på en öppen marknad – utan tidspress, partsrelationer eller tvång. Värderingen kan antingen göras av extern, oberoende, part eller internt. I båda fallen utgår bedömningen från en omfattande analys av både data och tillsyn av fastighetsbeståndet. Faktorer som beaktas vid värdering är allt från fastigheternas driftnetto (hyresintäkter minus kostnader), dess fysiska skick till generella marknadsförhållanden så som ränteläge. 

Har du generella frågor om fonden kontaktar du oss. Önskar du råd och vägledning för dina investeringar kontaktar du din rådgivare. Har du praktiska frågor i samband med utbetalning av inlösen kontaktar du din bank eller depåinstitut, eller Bolagets ombud Bergs Securities AB (fd. Hagberg & Aneborn).